FAQ - Frequently Asked Questions

Inhalt:

Was kostet ein Haus ?
Was habe ich bei einer Baumaßnahme zu tun ?
Wie lange dauert eine Baumaßnahme ?
Architekt oder Bauträger ? Wen soll ich wählen ? Wie unterscheiden sie sich ?
Habe ich eigentlich Kostenkontrolle ?
Wie laufen die Zahlungsmodalitäten am Bau ?
Braucht man noch mehr Fachleute am Bau oder reicht der Architekt ? 
Was kostet die Leistung des Architekten ?
Wer haftet bei Mängel ?

 

 

Was kostet ein Haus ?

Die am häufigsten gestellte Fragen ist genau so leicht zu beantworten wie die Frage „Was kostet ein Auto ?” !

Natürlich ist es für den Bauunerfahrenen wichtig zu wissen, wie teuer ihm seine Baumaßnahme kommen wird. Erst wenn diese Zahlen bekannt sind, kann gesagt werden, ob er sich die Ausgabe leisten kann, erst dann können detaillierte Finanzierungspläne erstellt werden oder entschieden werden wo Abstriche gemacht werden müssen.

Letztendlich sind es die Wünsche des Bauherren und verschiedene, kaum oder gar nicht zu beeinflussende Umstände, die den Preis eines Hauses bestimmen.

Ein ganz wichtiger Kostenfaktor ist natürlich die Größe der zu planenden Maßnahmen. Anhand der gewünschten Quadratmeter lässt sich bereits ein ungefährer Kostenrahmen festmachen. Aber natürlich auch die individuellen Ausstattungswünsche sind wichtig, die sich im Vorfeld aber häufig noch gar nicht zur Gänze abschätzen lassen.

Die einen Bauherren entdecken während des Bauens ihre Lust am Perfektionieren der Ausstattung (2 Bäder, statt nur einem, der Keller wird nun doch in Wohnraumqualität ausgebaut und der eben noch als Lagerraum gedachte Spitzboden verwandelt sich kurzer Hand in ein Studio...), während andere konsequent den vorher festgesetzten Rahmen einhalten wollen oder auch müssen.

Aber auch Wünsche in der Innenraumgestaltung bieten Platz die Kosten nach oben oder nach unten zu beeinflussen. Da hat man bei Freunden ein schönes Parkett gesehen und der vorher geplante preiswerte Teppichboden gehört der Vergangenheit an. Eine einfache Körperform-Badewanne muss vielleicht einer Übereckbadewanne weichen oder man entdeckt, dass ein verglaster Vorbau, den man früher vielleicht nur als schmückendes aber nicht notwendiges Beiwerk empfunden hat, eine signifikante Verbesserung der Wohnqualität darstellt.

Andererseits kann natürlich die eben noch für unerlässlich angesehene Dachgaube einem einfachen Dachflächenfenster weichen, der geliebte Balkon erweist sich angesichts eines schönen Gartens als nicht wirklich wichtig und ein Carport ist ohnehin viel schöner als eine Garage.

Neben diesen individuellen Wünschen und Vorlieben gibt es aber noch weitere Größen, die die Erstellungskosten eines Bauwerkes ganz erheblich beeinflussen.

Hier sei zuerst der Baugrund genannt, der im Vorfeld häufig nicht untersucht wird und später viel Raum für Überraschungen bietet. Ist der Boden ausreichend tragfähig? Wie sieht es mit Grund- oder Schichtenwasser aus? Allein dieser Punkt kann eine völlig unterschiedliche Bauweise für das Kellergeschoss bedingen, die sich dann auch in unterschiedlichen Kosten niederschlagen wird.

Aber nicht nur nicht ausreichend tragfähiger Boden kann ein Problem darstellen, sondern auch sehr tragfähiger Boden. Sollte man in geringer Tiefe auf anstehenden Fels stoßen, kann der Keller schnell ein Vermögen kosten.

Hier ist in jedem Fall die Erstellung eines Bodengutachtens anzuraten.

Auch die Zugänglichkeit des Grundstückes spielt eine nicht unerhebliche Rolle bei der Feststellung der Baukosten. So stellt eine zu errichtende Doppelhaushälfte in einem Neubaugebiet weit geringere Anforderungen an die Baufirmen als eine Baumaßnahme an einer belebten Straße im Stadtzentrum oder einem sehr abgelegenen Grundstück mit nur unzureichender Verkehrsanbindung.

Nicht außer acht lassen sollte man auch die Anschlusskosten (Gas, Wasser, Strom, Telekom,...), die von den verschiedenen Versorgungsträger leider nicht einheitlich berechnet werden und daher im Vorfeld nur überschlägig zu kalkulieren sind.

Um dennoch eine grobe Schätzung zu ermöglichen kann man folgende Zahlen zu Grunde legen:

Für den Quadratmeter Wohnfläche (hierzu zählen alle Wohn-, Abstellräume und Flure, nicht jedoch Technik- oder Kellerräume) kann überschlägig ein Wert zwischen DM 2.800,-- und DM 3.200,-- (je nach Ausstattung) angenommen werden.

Andererseits kann man den überschlägigen Preis auch durch die Berechnung des umbauten Raumes näherungsweise ermitteln. Hier kann ein Wert zwischen DM 475,-- und DM 525,-- je Kubikmeter umbauten Raumes angenommen werden.

Vorgenannte Werte gelten für ein Haus mit Unterkellerung, erstellt in konventioneller Bauweise. Die Angaben beziehen sich auf die reinen Erstellungskosten, also ohne Anschluss- und Planungskosten, eventuell notwendige Fachingenieure oder die Erstellung der Außenanlagen, wie Wege oder Terrassen, sowie in Unkenntnis der Bodenverhältnisse.

Letztendlich kann eine seriöse Kostenschätzung in der Tat erst nach einer Inaugenscheinnahme des Grundstückes und einem vorliegenden Entwurf, der auch diverse Ausstattungswünsche berücksichtigt, erfolgen.

Nicht ohne Grund werden Sie bei Festpreisanbietern fast immer diverse Ausschlüsse entdecken, da diese natürlich viele Kenngrößen nicht kennen können und daher immer von der kostengünstigsten Version ausgehen werden.

 

Was habe ich bei einer Baumaßnahme zu tun ?

Neben den Leistungen des Architekten, die unter dem Link „Leistungen” ausführlich beschrieben werden, hat auch der Bauherr vor und während der Baumaßnahme „Leistungen” zu erbringen. Dies sind Leistungen, die den Architekten in die Lage versetzen die Baumaßnahme zu planen bzw. später auch zu realisieren.

Der Bauherr sollte sich schon vor dem ersten Kontakt mit dem Planer Gedanken über gewisse Grundbedürfnisse machen. Er ist es, der dem Architekten sagt, was ihm wichtig ist und er ist es auch, der dem Architekten Wünsche über Größe und Anzahl der zu planenden Räume Auskunft gibt. Bauherr und Architekt werden dann gemeinsam ein „Raumprogramm” entwickeln, dass die Grundlage für den ersten Entwurf des Planers darstellt.

Nach Beendigung der ersten Planungsphase, die mit der Genehmigung des eingereichten Bauplanes durch die Baubehörde endet, erstellt der Architekt die Werk- und Detailpläne. Parallel hierzu werden die Ausschreibungen durch den Architekten erstellt und an die Handwerker gesandt. Hierzu ist wieder die tätige Mithilfe des Bauherren gefordert, der gemeinsam mit dem Architekten die anzubietenden Qualitäten festlegt (Bodenbeläge, Türen, Fenster in Holz oder Kunststoff, Wandbeschichtungen, usw.).

Auch bei den Gewerken Sanitär, Elektro und Fliesen ist die Bauherrschaft gefordert, indem diese die gewünschten Sanitär-, Elektrogegenstände und Fliesen bei den entsprechenden Fachgeschäften bzw. Großlieferanten gemäß der eigenen Wünsche aussucht. Die notwendige terminliche Planung sollte der Architekt mit genügend zeitlichem Vorlauf koordinieren und auch den Bauherren gegebenenfalls bei der Entscheidung unterstützen.

Neben diesen ausstattungsbedingten Aktivitäten kommt auch bei der technischen Erschließung seines Hauses Arbeit auf ihn zu. So sind die Anträge für Gas, Wasser, Strom, sowie für Telekom und ggf. Kabelfernsehen immer direkt vom Bauherren bei den Versorgungsträgern zu beantragen. Die Unterschrift des Architekten ist hierfür nicht ausreichend. In der Regel wird der Architekt, der mit diesen Dingen täglich zu tun hat, den Bauherren hierbei hilfreich zur Seite stehen.

In jedem Fall ist die tätige Mithilfe des Bauherren unerlässlich und sicher auch wünschenswert, da das Haus ja den individuellen Bedürfnissen und Erfordernissen der Bauherrschaft gerecht werden soll.

 

Wie lange dauert eine Baumaßnahme ?

Eine durchaus berechtigte Frage, bedeutet doch jeder Monat in der alten Wohnung weitere Mietzahlungen oder bei angespannten Nachbarschaftsverhältnissen eine unangenehme Verlängerung dieses Zustandes.

Natürlich wird die Dauer einer Baumaßnahme, genau wie der Kostenrahmen, von ganz bestimmten Faktoren entscheidend beeinflusst.

Als wichtigste Kenngrößen können die Planungs-, die Genehmigungs- und die Bauphase, sowie Größe des geplanten Objektes und nicht zuletzt die Witterung angenommen werden.

Die Länge der Planungsphase hängt natürlich entscheidend davon ab, wie schnell ein Entwurf entsteht, der den Wünschen des Bauherren gerecht wird. Dies kann im Idealfall schon der erste Entwurf sein oder aber natürlich auch erst der dritte, vierte, fünfte,....

Üblicherweise kann aber der Zeitraum zwischen dem ersten Gespräch und der fertigen Baueingabeplanung auf einen Zeitraum von zwei bis drei Monaten eingeschränkt werden.

Die Dauer der Genehmigung hängt zum einen von der Arbeitsbelastung der jeweiligen Behörden, der personellen Besetzung und nicht zuletzt vom Ort der Baumaßnahme ab. Liegt das Baugrundstück z.B. auf dem Land, so geht der Bauantrag zuerst zum Gemeinderat, eine Stufe, die beim Bauen im Stadtgebiet übersprungen werden kann. Verständlicherweise ist auch in der Kernurlaubszeit, im August, mit längeren Wartezeiten zu rechnen. Im Allgemeinen muss davon ausgegangen werden, dass Wartezeiten von 8 - 12 Wochen realistisch sind.

Parallel zur „Wartephase” wird der Architekt die Leistungen der ersten Gewerke zusammenstellen und ausschreiben. Mit der Werk- und Detailplanung wird üblicherweise erst nach erfolgter Genehmigung begonnen, da eventuell geforderte Auflagen seitens der Behörden zu berücksichtigen sein könnten, die dann in die Pläne einzuarbeiten sind.

Bei einer „normalen Baumaßnahme” (Neubau DHH, EFH, oder ähnliches) sollte dem Architekten auch hierfür etwas Zeit gelassen werden. Nach einem Monat aber kann man hier Pläne erwarten, die den Beginn der Baumaßnahme erlauben.

Der Fortgang des Baues selber hängt zum einen von der Größe des geplanten Objektes, zum anderen von der Witterungs- und Beschäftigungssituation der Firmen ab. Hier ist man gut beraten nicht zu knapp zu kalkulieren. Immer wieder kommt es vor, dass eine Baustelle wegen eines plötzlichen oder viel zu frühen Kälteeinbruches ruht, dass Firmen wegen krankheitsbedingter Ausfälle nicht in der gewünschten Stärke erscheinen oder auch mal aufgrund terminlicher Engpässe schlicht und einfach zu spät kommen. 

Da kann der Bauherr natürlich zu recht ein engagiertes Eintreten des Planers erwarten, aber auch der kann die Handwerker nicht mit Gewalt zur Baustelle treiben. In jedem Falle sind beim Bau selber Zeitpuffer einzuplanen, was auch aus bauphysikalischer Sicht dringend anzuraten ist, da ein Austrocknen verschiedener Bauteile bzw. ein Abbinden einzelner Baustoffe hierdurch gewährleistet werden kann.

Die Erstellung einer normalen Baumaßnahme bis zur Bezugsfertigkeit wird im Allgemeinen ca. 8 - 9 Monate dauern, mit witterungsbedingten Arbeitspausen im Winter und urlaubsbedingten im Sommer.

Addiert man die einzelnen Zeiträume gelangt man zu einem Zeitrahmen von 15 - 18 Monaten. Für den jeweiligen Bau erstellt der Architekt individuelle Bauzeitenpläne, die auch hier nicht behandelte Einflussfaktoren wie Größe und Komplexität der Baumaßnahme berücksichtigen.

 

Architekt oder Bauträger? Wen soll ich wählen? Wie unterscheiden sie sich?

Bauträger und Architekt unterscheiden sich grundsätzlich in ihrer Vorgehensweise und ihren Zielsetzungen.

Während der Architekt nur dem Bauherren verpflichtet ist und zu dessen Nutzen wirken soll, ist der „Bauträger” ein Unternehmer, der natürlich bestrebt sein wird aus der Baumaßnahme einen möglichst großen Gewinn zu schöpfen.

Durch die Regelungen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)  ist der Architekt vom tobenden Konkurrenzkampf auf dem Bauträgersektor ausgeschlossen. Die HOAI regelt, in Leistungsphasen unterteilt, das dem Planer zustehende Entgelt. Er darf keine Festpreisangebote abgeben, da er sonst nicht mehr objektiv das Beste für seinen Bauherren versuchen kann, sondern aufgrund der vertraglichen Preisfixierung bestrebt sein müsste zur Realisierung eines möglichst hohen Gewinnes die Baumaßnahme so billig wie möglich zu erstellen.

Nicht ohne Grund werden viele Geschäftsabschlüsse auf dem „Bauträgersektor” nur über den Preis entschieden.

Auch ist die Berufsbezeichnung „Architekt” ein geschützter Begriff, setzt sie doch ein abgeschlossenes Studium, eine mehrjährige Tätigkeit in diesem Beruf (in Bayern drei Jahre) und den Eintrag in die Architektenkammer eines der Bundesländer voraus. Der Bauherr kann also davon ausgehen einen Fachmann vor sich zu haben. Bei Bauträgern gibt es unter den vielen guten und seriösen Firmen leider auch schwarze Schafe. Dies liegt sicherlich auch daran, dass jeder Bauträger werden kann. Diese Berufsbezeichnung setzt weder eine fachliche Qualifikation, eine Ausbildung oder etwas mit der Baubranche Artverwandtes voraus. Gute Bauträger haben Architekten in ihrer Firma oder beauftragen externe Architekten mit den Planungsaufgaben.

Letztendlich ist der Bauträger Unternehmer, der, wie jeder Unternehmer, seinen Gewinn im Auge haben wird.

Wer sich für einen Bauträger entscheidet sollte das Angebot kritisch prüfen und sich auch nicht scheuen nachzufragen. Häufig nämlich werden entscheidende Kriterien aus den Festpreisangeboten ausgeklammert (keine Kenntnisse über den Baugrund, behördliche Auflagen, Sonderwünsche). Dies kann dann sehr schnell sehr teuer werden. Seriöse Anbieter, die von vornherein einen realistischen Preis genannt haben, haben dieses Vorgehen nicht nötig und werden schon allein um des guten Rufes wegen hierauf nicht zurückgreifen.

In jedem Fall sollte man sich Referenzobjekte präsentieren lassen. Und dies nicht nur auf Fotos und Hochglanzbroschüren, sondern im direkten Gespräch mit dem ehemaligen Bauherren.

Was für den Bauträger gilt, gilt in diesem Fall aber natürlich auch für den Architekten. Noch so viele Jahr beruflicher Erfahrung können nicht darüber hinwegtäuschen, dass es auch in diesem Beruf bessere und schlechtere Vertreter gibt. Daher empfiehlt sich auch beim Architekten, ausgeführte Objekte zu besichtigen und das Gespräch mit dem Bauherren zu suchen.

Anhand der besichtigten Projekte wird man sehr schnell die „Handschrift” des Planers erkennen und dabei auch feststellen, ob man die „selbe Sprache” spricht.

Die letzte Entscheidung, ob man nun einen Architekten oder einen Bauträger bevorzugt, muss man mit sich selbst ausmachen; am besten man schaut sich einmal beide Seiten an. 

 

Habe ich eigentlich Kostenkontrolle ?

Eine Horrorvision für viele, die einen Bau beginnen, ist es, wenn der Bau langsam aber sicher immer teurer wird. Und alles nur weil der Architekt sich verschätzt hat bzw. der Bauträger um den Auftrag zu erhalten einen viel zu niedrigen Preis genannt hat ?

Auf die verschiedenen Grundvoraussetzungen der beiden Methoden einen Bau abzuwickeln wurde bereits in der vorigen Frage eingegangen. Im Weiteren wird nur das Prozedere bei der Planung mit einem Architekten ausgeführt.

Wie lässt sich eine effektive Kostenkontrolle realisieren?

Zunächst erstellt der Architekt bereits in der Entwurfsphase eine detaillierte Kostenschätzung, die gewerkeweise alle zu erwartenden Baukosten ausweist.

Sollte sich hieraus ergeben, dass der Kostenrahmen mit dem Entwurf nicht oder nur mit Mühe eingehalten werden kann, kann nun noch problemlos gegengesteuert werden. Unsicherheitsfaktoren in Kostenschätzungen sind vor allem die Gewerke „Sanitär” und „Bodenbeläge” (Fliesen, Teppich, Parkett), da es dem Planer in dieser frühen Phase zumeist nicht möglich ist abzuschätzen, in welchem Umfang teure Ausstattungen (Eckwanne, teure Armaturen, Ganzglasduschtrennwände, Echtholzparkett, Cotto,...) oder eben nur einfachere (Körperform-Badewanne, einfache Fliesen, Teppichböden) zur Ausführung kommen werden. Hier wird dann üblicherweise eine mittlere Ausstattung angenommen.

Im nächsten Schritt schreibt der Architekt die zu vergebenden Leistungen in sogenannten Leistungsverzeichnissen aus und verschickt sie an verschiedene Firmen mit der Bitte diese auszufüllen. Leistungsverzeichnisse unterscheiden sich von Angeboten, die ein Unternehmer unterbreitet, in einem ganz entscheidenden Punkt: der Planer stellt alle Massen, Materialien und Arbeitsabläufe zusammen, so dass jeder Anbieter die selbe Angebotsgrundlage hat. Die dann eingehenden Angebote sind vergleichbar. Somit besteht auch hier zu jedem Zeitpunkt Kostentransparenz und Kostenkontrolle. Anhand der eingegangenen Leistungsverzeichnisse kann vorab abgeglichen werden, ob diese mit den vorher ermittelten Kosten korrespondieren. Sollten sich im ein oder anderen Fall überproportionale Kostenmehrungen ergeben, hat man nun immer noch die Möglichkeit auf alternative, preiswertere Materialien auszuweichen.

Umgekehrt kann es sich natürlich herausstellen, dass eine gar nicht geplante Qualitätsverbesserung möglich wird, sollte das Ergebnis deutlich günstiger ausfallen als anfänglich erwartet. Grundsätzlich aber sollte ein besonders günstig ausgefallenes Leistungsverzeichnis nicht dazu verleiten, das „gesparte Geld” sofort woanders in höherwertige Ausstattungen zu investieren. Es wird erfahrungsgemäß auch immer Gewerke geben, die teurer werden als geplant. Letztendlich sollten sich Mehr- und Minderpreise gegenseitig aufwiegen.

Während des Bauablaufes ergeben sich häufig noch Änderungswünsche, Entscheidungen die ad hoc getroffen werden müssen oder Unwägbarkeiten, die vorher nicht abzusehen waren. Sollten sich hieraus signifikante Mehrkosten ergeben, so ist der Architekt auch hier gehalten dies dem Bauherren so früh wie möglich mitzuteilen.

Letztendlich liegt es auch zu einem Gutteil am Bauherren, wie genau die Kostenschätzung des Architekten ist. Sie kann nie genauer sein, als die Informationen, die der Schätzung zugrunde lagen. Je genauer der Bau also vorher definiert wurde, desto genauer lässt sich der Kostenrahmen eingrenzen.

In der Regel sollte die „Trefferquote” des Architekten bei der Erstellung einer Kostenschätzung für einen Neubau bei ca. +/- 3 % liegen.

 

Wie laufen die Zahlungsmodalitäten am Bau ?

Hier unterscheiden sich Architekt und Bauträger wieder grundsätzlich voneinander.

Beim Bauen mit einem „Bauträger” haben Sie einen Vertragspartner, nämlich den „Bauträger” und sind auch nur zu Zahlungen an ihn verpflichtet. Üblicherweise wird bereits bei Abschluss des Vertrages eine erste Rate zur Zahlung fällig und alle weiteren Zahlungen erfolgen dann gemäß eines Zahlungsplanes (z.B. 10 % bei Vertragsabschluß, 10 % nach Fertigstellung des Keller, usw.). Dies hat den Vorteil, dass die Zahlungen sehr einfach, übersichtlich und zeitlich gut planbar sind. Ein sicher nicht zu unterschätzender Nachteil ist, dass Sie bei fast allen Bauträgern in Vorleistung gehen müssen, also bereits große Beträge gezahlt haben ohne eine adäquate Leistung erhalten zu haben. Dies  wird häufig damit begründet, dass der Vertragspartner auch in Vorleistung zu gehen hätte (Angestellte und beauftragte Firmen müssen bezahlt werden), bedeutet aber, dass Sie bei allen späteren Verhandlungen oder im Falle der Insolvenz des Unternehmens die schlechteren Karten haben. Man sollte daher grundsätzlich bemüht sein nur einen Vertrag abzuschließen, bei dem keine Vorleistungen seitens des Bauherren verlangt werden. Im Zweifelsfall sollte man auch nicht den Weg zu einem Anwalt scheuen, der die vertraglichen Formulierungen überprüft.

Beim Bauen mit einem Architekten haben Sie sehr viele Vertragspartner. Dies ist zum einen der Planer selber und dann die einzelnen Handwerksbetriebe. Die Zahlungen werden hier nach dem tatsächlichen Baufortschritt vorgenommen. Um eine Überzahlung zu verhindern werden die einzelnen Abschlagszahlungen an den Architekten übersandt, der dann überprüft, ob die Höhe gerechtfertigt ist und diese dann unter Einbehaltung eines „Sicherheitseinbehaltes” zur Zahlung freigibt. Die Höhe des Sicherheitseinbehaltes beläuft sich während der Bauphase auf ca. 10 %, nach Abschluss der Arbeiten und Prüfung der Schlussrechnung verringert sich dieser auf 5 %.

Dies bedeutet, dass immer der Handwerker in Vorleistung geht und nur bezahlt wird was wirklich ausgeführt wurde.

Die Honorarzahlungen an den Architekten folgen ebenfalls dieser Vorgehensweise:

Abschlagszahlungen werden nach dem Fortschritt der Planung bzw. Bauausführung angefordert (z.B. nach erteilter Baugenehmigung).

 

Braucht man noch mehr Fachleute am Bau oder reicht der Architekt ?

Häufig reicht der Architekt -aber nicht immer.

Dies hängt ganz entscheidend von der Schwierigkeit der Baumaßnahme ab.

Grundsätzlich ist ein Bauingenieur (Statiker) für die Tragwerksplanung zuständig, ein Fachingenieur plant die Installation (Elektro-, Sanitär und Heizung) und der Architekt übernimmt die Gesamtplanung, Gestaltung usw.

Bei einfacheren Bauvorhaben ist es jedoch üblich, dass der Architekt all diese Funktionen wahrnimmt, für diese dann aber auch haftet. Er ist also gut beraten sofort einen Fachingenieur einzuschalten, wenn er sich seiner Sache nicht ganz sicher ist.

Fachingenieure wollen, genauso wie der Architekt, eine Entlohnung für ihre Tätigkeit. Daher wird der Planer bemüht sein aus Kostengründen möglichst auf die Mitarbeiter von weitere Ingenieuren zu verzichten. Diese Planungen werden dann zumeist von den Meisterbetrieben selber mit abgewickelt. So werden notwendige Bewehrungen in der Decke meistens vom Deckenhersteller mit berechnet, werden die notwendigen Installationen vom Heizungsbauer eingeplant und der Elektriker plant eine ausreichende Absicherung seiner Anlage selbständig mit ein.

Dennoch kommt es vor, dass z.B. Ein Statiker zu Rate gezogen werden muss; im Einzelfall können auch aufwendige statische Berechungen nötig sein. Ab einer gewissen Größe des zu planenden Objektes sind sie sogar zwingend vorgeschrieben.

Wenn der Architekt einen Statiker beauftragt, geschieht dies immer nach vorheriger Absprache mit dem Bauherren.

 

Was kostet die Leistung des Architekten?

Die Höhe des Honorars des Architekten ist in der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, bundeseinheitlich geregelt.

Anhand von Leistungsbildern („Leistungsphasen”) und den jeweiligen Honorarzonen, die dem Schwierigkeitsgrad der zu planenden Baumaßnahme Rechung tragen, lässt sich das Honorar leicht errechnen. Eine detaillierte Beschreibung der Leistungsphasen, Honorarzonen und ein Berechnungsbeispiel findet sich unter dem Link „Leistungen”.

Die Berechnungsgrundlage des Honorars richtet sich nach den anrechenbaren Baukosten. Heißt das nun: Je teurer das Haus, desto höher das Honorar?

Das stimmt zwar als absolute Zahl, prozentual jedoch wird das Honorar bei steigenden Baukosten immer geringer, da sich das Honorar nicht linear nach oben entwickelt. Letztendlich bewegt es sich zwischen ca. 7 und 11 % (Honorarzone III).

Vielen Bauherren erscheint das Architektenhonorar auf dem ersten Blick viel zu hoch, macht es doch schließlich einen großen, aber nachher nicht mehr sichtbaren Anteil der Baumaßnahme aus. Das viele Geld könnte man auch in eine neue Küche und eine Wohnzimmereinrichtung stecken.

Dies ist natürlich grundsätzlich richtig und ein Bau lässt sich auch von selbsternannten Fachleuten irgendwie bewerkstelligen.

Zur Bauvorlage (Genehmigungsplanung) reicht es auch einen befreundeten Maurermeister zu bitten, auf eine Werkplanung kann verzichtet werden (die Maurer wissen schon wie das geht) und die Bauleitung erledigt der sich im Vorruhestand befindende Schwiegervater.

Es ist nicht an mir eine flammende Rede für die Architekten zu halten -ich bin ohnehin nicht unvoreingenommen- aber man sollte bedenken, dass Qualität immer ihren Preis hat und billiges Bauen dann meistens wirklich billig ist -in jeder Beziehung-!

Es kann daher nur der Rat erteilt werden, die Qualitäten zu vergleichen.

Die gestalterischen Fähigkeiten von fachlich und gestalterisch geschulten Planern und denen, die diese Qualifikation nicht haben, unterscheiden sich häufig in eklatanter Weise. Und es muss auch klar sein, dass eine Baumaßnahme, die der Architekt über ca.  1 ½ Jahre begleitet, betreut und koordiniert nicht zum Nulltarif zu haben sein kann.

Wie oben bereits dargestellt richtet sich die Höhe des Honorars nach der Höhe der Bausumme. Ein hier häufig ins Feld geführtes Argument, dass auf den ersten Blick gegen die Beauftragung eines Architekten zu sprechen scheint, ist die Tatsache, dass mit jeder Mark/Euro, die der Bau teurer wird, der Architekt mehr verdient. Es wird daher häufig von Nicht-Architekten darauf hingewiesen, dass der Planer überhaupt nicht an einer Kostenreduktion interessiert sei, ja in Wirklichkeit sogar bemüht sei aufwendiger und teurer zu bauen um seinen eigenen Gewinn zu mehren.

Wie in anderen Berufsgruppen auch, gibt es natürlich auch bei den Architekten Schwarze Schafe. So einfach jedoch liegt der Fall hier nicht.

Im Rahmen des Entwurfes gehört es zu den Aufgaben des Architekten eine detaillierte Kostenschätzung zu erstellen. Diese aber ist nicht nur eine Orientierungshilfe oder ein wahlloses Stochern im Nebel, sondern grenzt den Kostenrahmen bei Neubaumaßnahmen konkret ein. Kommt es nun zu einer deutlichen Kostenüberschreitung, die nicht durch Änderungen oder Wünsche des Bauherren, sondern durch planerische Unachtsamkeit des Architekten verursacht wurde, so haftet er hierfür. (Im übrigen ist der Architekt verpflichtet Kostenmehrungen sofort dem Bauherren mitzuteilen, so dass noch rechtzeitig gegengesteuert werden kann).

Es gibt aber durchaus Maßnahmen solchem Wildwuchs von vorneherein und zum Vorteil beider zu begegnen:

Ein sehr probates Mittel ist es die Höhe des Honorars an der Kostenschätzung festzumachen und bei Unterschreitung der geschätzten Bausumme den Architekten an den Einsparungen zu beteiligen. Zum einen hat man als Bauherr dann einen fixen Betrag für das Honorar, zum anderen kann man sich sicher sein, dass der Planer mit Feuereifer bemüht sein wird die Baukosten zu reduzieren.

Ein Beispiel:

Eine Doppelhaushälfte kostet gemäß der Kostenschätzung des Architekten DM 400.000,--. Es wurde die Honorarzone III/Mindestsatz vereinbart. Das Honorar beträgt dann DM 40.660,--. Durch geschicktes Verhandeln mit den Handwerksbetrieben und einer kostensparende Gesamtplanung gelingt es dem Architekten die Baukosten auf DM 380.000,-- zu reduzieren.

Nach der HOAI würde sich sein Honorar nunmehr auf DM 38.776,-- belaufen. Er wird für seine Bemühungen also letztendlich bestraft. Bei einer Fixierung des Honorars auf Grundlage der Kostenschätzung und einer Beteiligung an Einsparungen allerdings ergibt sich ein ganz anderes Bild:

Das Honorar verbleibt in der vorher festgelegten Höhe von DM 40.660,-- und durch die Beteiligung an den Einsparungen in Höhe von 10 % erhält er weitere DM 2.000,-- als Bonus. Bei einer derartigen Regelung kann man in der Tat davon ausgehen, dass der Architekt keine Mühen scheuen wird, die Baukosten zu senken.

Andererseits wiederum besteht natürlich auch die Möglichkeit, dass sich die Baukosten erhöhen und er dann eigentlich zu wenig bekommen würde. Auch hier gibt es eine sehr einfache Regelung. Erhöhen sich die Baukosten in einem moderatem Maße, so dass ihm keine Fehlkalkulation unterstellt werden muss, steigt das Honorar gemäß der Honorartabellen. Dies aber nur, wenn die Erhöhung durch planerisch bedingte Änderungen zustande gekommen ist (z.B. der Einplanung eines weiteren Bades, dem Anbau eines zuvor nicht geplanten Wintergartens, etc.), nicht aber wenn Änderungen in der Ausstattungsqualität ( z.B. teurere Fliesen) die Kostenerhöhung bedingen. Hier wäre der planerische Aufwand letztendlich der selbe und eine Honorarerhöhung nicht gerechtfertigt.

Unabhängig von konkreten Honorarvereinbarungen ist es natürlich immer möglich den Bauherren zu betrügen, wenn man dies will. Letztendlich setzt eine derartige Zusammenarbeit immer ein gewisses Maß an Vertrauen voraus. Sollte dieses Vertrauen nicht vorhanden sein, empfiehlt es sich in jedem Fall einen anderen Architekten mit der Planung zu beauftragen.

 

Wer haftet bei Mängeln ?

Eine einfach zu beantwortende Frage: immer der, der sie verursacht hat!

Etwas schwieriger ist es häufig zu erkennen, wer einen Mangel verursacht hat, da am Bau viele unterschiedliche Gewerke ineinander greifen und die Leistungen der einzelnen Handwerker zumeist auf der Vorleistung anderer Handwerker fußt.

Hier ist eine ordentlich durchgeführte Bauleitung gefordert. Der Architekt wird durch seine häufige Präsenz vor Ort bemüht sein Mängel im Vorfeld zu vermeiden und wird den Bauablauf durch sein Bautagebuch dokumentieren. Hierzu gehören schriftliche Notizen ebenso wie eine Fotodokumentation. Werden bei der Abnahme der Leistungen dennoch Mängel entdeckt, wird der Planer deren Beseitigung unter Einräumung einer angemessenen Frist anmahnen. Sollten mehrere Termine „fruchtlos verstreichen”, gibt es das Hilfsmittel der Ersatzvornahme. Das bedeutet, dass eine andere Firma unter Heranziehung des „Sicherheitseinbehaltes” mit der Behebung der Mängel betraut wird.